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Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter die Miete in Höhe der in der 2. Berechnungsverordnung geregelten Höhe erhöhen, wenn eine Schönheitsreparaturenklausel im bestehenden Mietvertrag unwirksam ist (BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 177/09). Nach § 28 Abs. 4 der 2. Berechnungsverordnung kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn er die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat.
Nimmt der Vermieter Mieterhöhungen in dem Glauben vor, dass die Vorschriften für preisgebundene Wohnungen gelten, kann der Mieter den von ihm gezahlten Mietzins nicht ohne weiteres zurückfordern. Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag war die Voraussetzung, dass es sich bei der Wohnung um preisgebundenen Wohnraum handelte. Fällt diese Voraussetzung weg, hat der Vermieter ein Vertragsanpassungsrecht bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (BGH, Urteil vom 24.03.2010, Az.: VIII ZR 160/09).
Weicht die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung um mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters ab, ist dieser dazu berechtigt, den Mietzins zu mindern. Die Mietminderungsberechtigung des Mieters besteht auch dann, wenn im Mietvertrag die Wohnflächenangabe mit „ca.“ getätigt wurde (BGH, Urteil vom 10.03.2010, Az.: VIII ZR 144/09). Die Mietminderungsmöglichkeit steht dem Mieter wegen der eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit der Mietsache zu.
Wird eine Loggia eines Mieters durch unbekannte Dritte mit dem Luftgewehr oder einer Luftdruckpistole beschossen, so kann der Mieter den Mietzins entsprechend mindern. Im vorliegenden Fall um 5 %.
Wird die vermietete Loggia durch Taubenkot verunreinigt, so kann der Mieter bis zur Installation von Taubenabwehrmaßnahmen den Mietzins um weitere 5 % mindern (AG München, Urteil vom 23.11.2009, Az.: 412 C 32850/08).
Der Vermieter muss dem Mieter vor Ende des Mietverhältnisses bzw. bei Auszug Auskunft darüber erteilen, ob er auf die Vornahme von Schönheitsreparaturen bei einer eventuell unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel im Mietvertrag besteht (BGH, Urteil vom 13.01.2010, Az.: VIII ZR 351/08). Weigert sich der Vermieter hierüber Auskunft zu erteilen, oder beantwortet er die Fragen des Mieters nicht, kann der Mieter den Vermieter auf Feststellung verklagen, dass er keine Schönheitsreparaturen vornehmen muss.
Schönheitsreparaturen dienen generell der Beseitigung von Gebrauchsspuren/Abnutzungsspuren, die durch den Mieter während der Nutzung der Mietsachen entstanden sind.
Eine formularvertragliche Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet, die auf ihn abgewälzten Schönheitsreparaturen in "neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn sie nicht auf den Zustand der Wohnung im Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt ist, sondern auch für Schönheitsreparaturen gilt, die der Mieter im Laufe des Mietverhältnisses vorzunehmen hat (BGH, Urteil vom 18.06.2008, Az.: VIII ZR 224/07). Dem Vermieter ist vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. In der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur wird deshalb überwiegend angenommen, dass der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben hat (LG Hamburg, NZM 1999, 838 – grellgrüne Küche; LG Berlin, GE 1995, 115 und 249 – blau lackierte Türrahmen bzw. farbig gestrichene Heizkörper; LG Aachen, WuM 1998, 596 – farbig lackierte Naturholzrahmen; LG Frankfurt am Main, NZM 2007, 922 – Anstrich mit "rotem Vollton"; Emmerich, NZM 2000, 1165, 1161; Kraemer, NZM 2003, 417, 421; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdnr. 270; zum Gesichtspunkt der Vertragsverletzung vgl. Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., S. 137 f.). Im Umkehrschluss heißt das, das der Mieter seine Wohnung mit neutralen, hellen und deckenden Farben streichen kann und nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist, die Wohnung in Reinweiß zurückzugeben.
Problematisch sind Formularklauseln in Mietverträgen, in denen Mietern während der Mietzeit vorgeschrieben wird, dass sie während des Mietverhältnisses nur in bestimmten Farbtönen streichen dürfen. Diese Mietvertragsklauseln sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs generell unwirksam.
Über Betriebskostenvorauszahlungen hat der Wohnungsvermieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes abzurechnen (vgl. § 556 BGB). Nach dem Ablauf der Frist kann der Vermieter in der Regel keine Nachforderungen mehr gegenüber dem Mieter geltend machen. Betriebskostenabrechnungen weisen häufig Fehler auf. Nachfolgend einige Beispiele:
Gewerberäume im Mietshaus: Gewerbliche Mieter verursachen häufig höhere Betriebskosten als Mietwohnungen. Wohnungsmieter müssen nur die Kosten tragen, die auf die Mietwohnungen anteilig entfallen.
Hausmeisterkosten: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07 darf vom Vermieter kein pauschaler Betrag für Hausmeistertätigkeiten erhoben werden.
Heizkostenabrechnung: Die Heizkostenabrechnung hat bei Mietwohnungen nach der Heizkostenverordnung zu erfolgen. Bei Mehrparteienhäusern ist eine Abrechnung erforderlich, die den individuellen Verbrauch der einzelnen Mietparteien darstellt und berücksichtigt.
Reparaturkosten sind generell vom Vermieter zu tragen. Es sei denn, es wurde eine wirksame Kleinreparaturklausel im Mietvertrag vereinbart. Häufig werden in den umlagefähigen Wartungskosten jedoch auch Reparaturkosten eingerechnet.
Versicherungen: Nur Sach- und Haftpflichtversicherungen für das Gebäude und das Grundstück dürfen auf den Mieter umgelegt werden.
Verwalterkosten: Kosten für die Hausverwaltung, Bankgebühren, Zinsen, Porto, Telefon etc. sind keine Betriebskosten und daher nicht umlagefähig.
Weist eine Mietwohnung Mängel auf, so verjähren die diesbezüglichen Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters nicht, da der Vermieter verpflichtet ist, die Wohnung in einem gebrauchstauglichen Zustand zu halten (BGH, Urteil vom 17.02.2010, Az.: VIII ZR 104/09).
Ein Mieter kann somit nach Jahren vom Vermieter noch die Herstellung eines erforderlichen Schallschutzes seiner Wohnung verlangen. Vermieter sind dazu verpflichtet, für einen ausreichenden Schallschutz der vermieteten Wohnung zu sorgen.
